2026-01-05 온라인뉴스팀

고금리 지속과 원격 근무 정착으로 오피스 공실률 사상 최고치… 만기 도래하는 CRE 대출 부실화 우려에 금융당국 충당금 적립 압박, 제2금융권 ‘도미노 부실’ 경고등

글로벌 경기 침체와 고금리의 여파가 2026년 상업용 부동산(CRE) 시장을 정조준하고 있다. 한때 ‘불패 신화’로 여겨졌던 대도시 오피스 빌딩과 상가들이 높은 공실률과 자산 가치 하락으로 인해 금융 시스템 전체의 ‘약한 고리’로 부상했다. 특히 올해 하반기부터 대규모로 돌아오는 부동산 담보 대출의 만기 연장(롤오버) 실패 가능성이 커지면서 금융권에 긴장감이 감돌고 있다.

■ ‘텅 빈 사무실’이 부른 자산 가치의 폭락 코로나19 이후 정착된 하이브리드 근무 형태는 2026년 현재 오피스 시장의 구조적 변화를 가져왔다. 테크 기업들이 밀집한 강남과 판교, 그리고 미국 실리콘밸리의 오피스 공실률은 역대 최고 수준을 유지하고 있다. 임대 수익이 급감하면서 부동산 가치는 하락했고, 이는 담보가치 하락에 따른 대출금 회수 압박으로 이어지고 있다.

문제는 2020~2021년 저금리 시절에 실행된 대규모 대출들이 2026년부터 대거 만기를 맞는다는 점이다. 당시 2~3%대였던 금리가 현재 6~7%대로 치솟으면서, 건물주들은 이자 비용조차 감당하기 어려운 상황에 처했다. ‘익스퍼트인사이트’의 조사에 따르면, 국내 금융권의 상업용 부동산 대출 잔액 중 올해 만기가 도래하는 물량은 수십 조 원에 달한다.

■ 제2금융권과 해외 부동산 펀드의 위기 특히 은행권보다 규제가 느슨했던 증권사, 보험사 등 제2금융권의 상황이 더 심각하다. 이들은 고수익을 노리고 해외 상업용 부동산 지분(Equity)이나 중순위 채권에 공격적으로 투자해왔으나, 최근 유럽과 미국의 오피스 빌딩 가치가 반토막 나면서 원금 회수가 불가능한 상황에 놓였다. 최근 대형 자산운용사들의 해외 부동산 펀드 만기 연장 실패 소식이 잇따르는 것도 이 때문이다.

■ 금융당국의 선제적 대응과 향후 전망 금융감독원은 국내 금융사들에게 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 및 CRE 대출에 대한 손실 흡수 능력을 키우라고 연일 압박하고 있다. 충당금을 대폭 쌓고, 부실 자산은 과감히 매각(상각)하라는 지침이다. 그러나 워낙 덩치가 큰 자산들이라 시장에서 매수자를 찾기 쉽지 않은 상황이다.

금융 전문가들은 “2026년 상업용 부동산 위기는 시스템 리스크로 번질 수 있는 뇌관”이라며 “정부의 정교한 연착륙 유도 정책과 금융사들의 뼈를 깎는 자구 노력이 동반되어야 한다”고 제언하고 있다.