2026-04-08 온라인뉴스팀

부동산 가치 하락에 따른 담보권 설정액 초과 위기… 대출 구조조정 및 지원책 마련 고심

[익스퍼트인사이트 온라인뉴스팀] 중국 부동산 시장의 침체가 장기화되면서 주택 담보 대출 금액이 실제 집값을 웃도는 이른바 ‘언더워터 모기지(Underwater Mortgage, 깡통 주택)’ 문제가 중국 금융권의 새로운 뇌관으로 부상하고 있다. 블룸버그 통신 등 주요 외신 보도에 따르면, 중국 전역에서 아파트 가격이 급락함에 따라 대출자들이 소유한 부동산 가치가 은행에 갚아야 할 잔여 대출금보다 낮아지는 현상이 속출하고 있다. 이에 따라 중국의 대형 은행들은 대규모 부실 채권 발생을 막기 위해 과거에는 볼 수 없었던 이례적이고 창의적인 대출 관리 전략을 도입하며 위기 극복에 사활을 걸고 있는 모습이다.

현재 중국 부동산 시장은 수년간 이어진 규제와 경기 둔화가 맞물리며 전례 없는 하락장을 겪고 있다. 특히 중소 도시뿐만 아니라 베이징, 상하이 등 대도시 외곽 지역에서도 집값 하락세가 뚜렷해지면서, 고점에서 대출을 받아 집을 산 중산층들의 자산 가치가 급격히 잠식되고 있다. 블룸버그의 분석에 따르면, 일부 지역에서는 주택 가격이 대출 당시보다 30% 이상 하락하여 대출자가 집을 팔아도 대출금을 모두 상환하지 못하는 상황에 직면했다. 이러한 상황이 지속될 경우 대출자들이 상환을 포기하는 ‘모기지 보이콧’ 사태가 재현될 수 있다는 우려가 커지면서, 중국 은행권은 선제적인 방어막 구축에 나서고 있다.

중국 은행들이 내놓은 ‘창의적’ 대응책의 핵심은 대출자의 상환 부담을 일시적으로 경감시켜 파산을 막는 데 있다. 많은 은행이 대출 금리를 파격적으로 인하하거나 상환 기간을 대폭 연장해 주는 구조조정 프로그램을 가동하기 시작했다. 일부 은행은 대출자가 현재 거주 중인 주택을 담보로 추가 자금을 빌려주어 일시적인 유동성 위기를 넘기게 하거나, 원금 상환을 유예하고 이자만 납입하도록 허용하는 유연한 정책을 시행하고 있다. 이는 당장의 부실 지표 악화를 막고, 부동산 시장이 반등할 때까지 시간을 벌기 위한 고육지책으로 풀이된다.

정부 차원의 지원 사격도 이어지고 있다. 중국 중앙은행인 인민은행은 주택담보대출 금리 하한선을 폐지하고 계약금 비율을 낮추는 등 부동산 수요 진작을 위한 규제 완화 카드를 잇달아 꺼내 들었다. 또한 은행들이 부동산 개발업체에 대한 대출을 지속할 수 있도록 ‘화이트리스트’를 작성해 자금을 지원하는 등 시장의 연쇄 도산을 막기 위해 총력을 기울이고 있다. 하지만 이러한 조치들이 실제 시장의 가격 하락세를 멈추기에는 역부족이라는 지적도 만만치 않다. 소비자들의 부동산 구매 심리가 이미 얼어붙은 상황에서 대출 조건만 완화하는 것은 근본적인 해결책이 될 수 없다는 비판이다.

전문가들은 중국 은행들의 이러한 창의적인 시도가 금융 시스템의 붕괴를 지연시키는 효과는 있겠지만, 근본적인 자산 가치 회복 없이는 결국 은행의 수익성 악화로 이어질 것이라고 경고한다. 특히 ‘언더워터 모기지’ 비중이 높은 지방 은행들의 경우, 담보 가치 하락에 따른 충당금 적립 부담이 커지면서 자본 건전성에 심각한 타격을 입을 수 있다. 블룸버그는 중국 금융 당국이 개별 은행들의 창의적 대응을 장려하는 동시에, 부실이 시스템 전체로 전이되지 않도록 더욱 정교한 모니터링 체계를 구축해야 한다고 조언했다.

결국 중국 부동산 시장의 향방은 단순히 금융 기법의 변화가 아니라, 실질적인 경기 회복과 가계 소득 증대에 달려 있다는 목소리가 높다. 부동산이 가계 자산의 70% 이상을 차지하는 중국의 특성상, 주택 가격 하락은 소비 위축으로 이어지고 이는 다시 경기 침체를 심화시키는 악순환을 낳고 있다. 중국 은행권이 내놓은 창의적 대안들이 이 악순환의 고리를 끊어낼 수 있을지, 아니면 단기적인 처방에 그칠지는 향후 몇 달간의 시장 반응과 정부의 추가 부양책 강도에 따라 결정될 것으로 보인다. 세계 경제는 중국의 부동산발 금융 위기 가능성을 예의주시하며, 거대 은행들의 위기 관리 능력이 시험대에 오른 현재 상황을 긴장감 있게 지켜보고 있다.

이러한 배경 속에서 중국의 주요 국유 은행들은 인공지능(AI)과 빅데이터를 활용한 새로운 신용 평가 모델을 도입하는 등 기술적 해법도 모색하고 있다. 대출자의 소득 흐름과 소비 패턴을 실시간으로 분석해 연체 가능성이 높은 고객을 미리 식별하고, 맞춤형 상환 계획을 제안하는 방식이다. 이는 과거의 경직된 담보 위주 대출 방식에서 벗어나 차주(借主)의 실질적인 상환 능력에 집중하겠다는 변화의 신호로 해석된다. 중국 금융권의 이러한 사투가 부동산 시장의 연착륙을 이끌어낼 수 있을지 전 세계의 이목이 쏠리고 있다.