Expert Insight

2026-06-23 온라인뉴스팀

차명 법인 활용한 토지·빌라 편법 소유 실태 조사에 시장 급랭, 푸켓·코사무이 등 휴양지 직격탄

[익스퍼트인사이트 온라인뉴스팀] 태국 정부가 외국인의 자국 내 불법 부동산취득 및 편법토지소유행위에 대해 칼을 빼 들면서, 그동안 외국인 자본을 바탕으로 활황을 이어오던 태국의 고급 휴양지 빌라시장이 급격히 얼어붙고 있습니다. 2026년 6월 22일 방콕포스트(Bangkok Post)가 사우스차이나모닝포스트(SCMP)를 인용해 보도한 기사에 따르면, 태국 당국이 외국인 투자자들의 편법 부동산 소유 행위에 대해 대대적인 규제와 고강도 단속에 나서면서 푸켓, 코사무이 등 주요 관광지의 부동산 시장이 큰 충격을 받고 있습니다. 이번 단속의 여파로 그동안 태국 내 고급 빌라와 토지를 적극적으로 매입하던 외국인 구매자들이 투자 계획을 일제히 보류하거나 ‘일시 정지(Pause)’ 버튼을 누르고 상황을 관망하는 추세가 뚜렷해지고 있습니다. 태국은 현행법상 외국인이 개인 명의로 토지를 직접 소유하는 것을 엄격히 금지하고 있으나, 수많은 외국인 투자자들이 현지 법률회사나 회계법인을 통해 태국인 명의 대여사(Nominee)를 내세운 편법 법인을 설립해 고급 주택과 빌라를 사실상 소유해왔습니다. 그러나 최근 태국 정부가 이러한 ‘차명 법인’을 통한 우회 소유를 국가 안보와 경제 질서를 위협하는 불법 행위로 규정하고 고강도 전수조사에 착수하면서 시장의 패닉이 확산되고 있습니다.

태국 현행 토지법(Land Code)과 외국인사업법(Foreign Business Act)에 따르면, 외국인은 아파트나 콘도미니엄의 경우 건물 전체 지분의 최대 49%까지만 합법적으로 소유할 수 있으며, 단독주택이나 빌라가 들어서는 토지에 대한 소유권은 가질 수 없습니다. 이 때문에 지난 수십 년 동안 외국인들은 태국인 주주가 51% 이상의 지분을 가진 합법적 법인을 가장한 뒤, 실질적인 의결권과 투자금은 외국인이 독점하는 구조의 차명 법인을 활용해왔습니다. 특히 최근 몇 년간 러시아-우크라이나 전쟁과 글로벌 경제 불안정의 여파로 푸켓과 코사무이, 파타야 등지로 자산가들이 대거 유입되면서 고급 부동산 수요가 폭발적으로 증가했습니다. 이로 인해 현지 부동산 가격이 비정상적으로 급등하고, 태국 현지인들이 주거지에서 밀려나는 ‘젠트리피케이션’ 현상이 심화되자 태국 내부 여론이 급격히 악화되었습니다. 이에 태국 상무부 사업개발국(DBD), 토지국, 그리고 한국의 검찰에 해당하는 특별수사국(DSI) 등이 합동조사반을 구성하여 푸켓과 수랏타니(코사무이 포함), 촌부리 등 주요 관광 지역에 등록된 외국인 연계 법인 수천 곳에 대한 정밀 세무조사와 주주 구성 실태조사를 벌이지 않을 수 없게 되었습니다.

이번 단속의 핵심 타깃은 명의를 대여해준 태국인 주주들이 실제로 주식을 매입할 만한 재정적 능력이 있는지 여부와, 법인 설립 과정에서 불법적인 지분 쪼개기나 허위 계약이 있었는지 여부입니다. 실제로 단속이 본격화되면서 수십 개의 법률회사와 부동산 개발업체들이 차명 주주 알선 혐의로 조사를 받고 있으며, 일부 불법 법인의 토지 소유권이 박탈되거나 형사 처벌을 받는 사례가 잇따르고 있습니다. 상황이 이쯤 되자, 합법과 편법의 경계선에서 부동산 매입을 추진하던 외국인 투자자들은 커다란 심리적 위축을 겪고 있습니다. 자칫 잘못하면 천문학적인 자금을 투자한 고급 빌라의 소유권을 통째로 몰수당하고 법적 처벌까지 받을 수 있다는 공포감이 확산되면서, 신규 계약 취소나 대금 지급 유예 요청이 쇄도하고 있습니다. 현지 부동산 중개업자들은 “과거에도 간헐적인 단속은 있었지만 이번에는 정부의 의지가 워낙 확고하고 정밀한 금융 추적까지 동반되어 차원이 다르다”며 “러시아, 중국, 유럽계 큰손들이 진행 중이던 빌라 매입 절차를 전면 중단하고 철수하는 분위기”라고 현장의 우려 섞인 목소리를 전했습니다.

특히 이번 사태는 그동안 태국 부동산 시장의 성장을 견인해 온 대형 로펌과 글로벌 자산 관리 기업들에도 막대한 타격을 입히고 있습니다. 다수의 로펌이 외국인 고객 유치를 위해 합법적인 경영 자문이라는 명목 하에 현지인 주주를 조직적으로 주선하고 위장 지분 구조를 설계해 왔기 때문입니다. 태국 사법당국이 이들 중개 기관의 금융 거래 내역과 주주 간 이면 계약서까지 이례적으로 압수수색하며 칼끝을 겨누자, 업계 전반이 마비 상태에 빠졌습니다. 일부 전문가들은 태국 정부의 이러한 경직된 규제가 자칫 외국인 직접투자(FDI) 전반에 대한 기피 현상으로 이어질 수 있다고 경고합니다. 부동산뿐만 아니라 제조, 유통, 서비스업 등 태국 내 다양한 산업군에서 법인 설립 시 현지 파트너와의 합작 형태를 취하고 있는 상황에서, 이번 단속의 불똥이 다른 산업 분야의 외국인 투자 기업으로까지 튀지 않을까 우려하는 시선이 적지 않기 때문입니다. 기술력과 자본을 갖춘 글로벌 기업들이 규제 리스크를 피해 인근 베트남이나 인도네시아 등 대체 시장으로 발길을 돌릴 경우, 태국의 장기적인 국가 경쟁력에 부정적인 부메랑으로 돌아올 수 있다는 목소리도 커지고 있습니다.

부동산 산업은 관광업과 더불어 태국 국내총생산(GDP)의 상당 부분을 차지하는 핵심 경제 성장 동력 중 하나입니다. 따라서 이번 고강도 단속이 장기화될 경우, 코로나19 팬데믹 이후 가까스로 회복세를 보이던 태국 경제 전반에 상당한 단기적 침체를 불러올 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다. 대형 빌라 단지를 건설 중이던 현지 개발업체들은 자금줄이 막혀 부도 위기에 직면할 수 있으며, 건설 경기 침체로 이어져 지역 경제에 부작용을 낳을 수 있다는 지적입니다. 그럼에도 불구하고 태국 정부는 단기적인 경제적 손실을 감수하더라도 자국 토지 주권을 지키고 부동산 시장의 투명성을 확보하는 것이 장기적으로 국익에 부합한다는 강경한 태도를 고수하고 있습니다. 태국 당국자는 “합법적인 외국인 투자는 언제든 환영하지만 법의 맹점을 악용한 불법적인 토지 약탈 행위는 용납할 수 없다”고 선을 그었습니다. 이번 사태는 외국인 투자자들에게 태국 부동산 시장의 법적 리스크를 다시 한번 각인시키는 계기가 되었으며, 향후 태국 정부가 외국인 토지 소유 규제를 완화하는 제도적 보완책을 마련하지 않는 한, 편법에 의존했던 태국 휴양지 부동산의 황금기는 막을 내릴 것이라는 관측이 힘을 얻고 있습니다. 동남아시아 전역에서 외국인 자본 유입과 자국민 보호 사이의 균형을 잡기 위한 규제 강화 움직임이 일고 있는 가운데, 태국 정부의 이번 초강경 조치가 향후 글로벌 부동산 투자 지형에 어떤 대대적인 변화를 몰고 올지 귀추가 주목됩니다.