Expert Insight

2026-04-25 잡식한숟갈

대출 규제와 고금리가 만든 ‘공급 실종’의 함정, 현금 부자들만의 리그로 변질되는 시장

[익스퍼트인사이트 온라인뉴스팀] 수요와 공급이라는 경제학의 가장 기초적인 원칙이 무너지고 있다. 일반적으로 금리가 오르고 대출이 막히면 매수 심리가 위축되어 가격이 하락하는 것이 상식이다. 하지만 2026년 현재, 대한민국과 미국의 부동산 시장은 ‘거래량 급감’과 ‘고점 유지’라는 양립하기 어려운 두 현상이 공존하는 기묘한 교착 상태에 빠졌다. 원인은 제각각이지만 결과는 하나다. 평범한 서민들의 내 집 마련 꿈이 거대한 장벽에 가로막혔다는 점이다.

먼저 미국 시장을 살펴보면, 130년 역사의 케이스-실러 주택 가격 지수가 2025년을 기점으로 역대 최고치인 300선을 돌파하며 사실상 ‘주거 불능’ 상태에 진입했다. 흥미로운 점은 연방준비제도(Fed)의 고금리 정책으로 모기지 금리가 7~8%대를 넘나들고 있음에도 가격 하락이 미미하다는 것이다. 전문가들은 이를 ‘황금 수갑(Golden Handcuffs)’ 효과로 설명한다. 과거 3%대 저금리로 집을 샀던 주인들이 지금 집을 팔고 이사할 경우 두 배 이상의 이자 비용을 감당해야 하므로, 시장에 매물을 내놓지 않는 이른바 ‘공급 잠금’ 현상이 발생한 것이다. 수요가 줄어든 폭보다 공급이 씨가 마른 폭이 더 크다 보니, 적은 거래량 속에서도 가격은 오히려 지지되거나 신고가를 경신하는 기형적 구조가 고착화되었다.

대한민국의 상황 역시 원인만 다를 뿐 궤를 같이한다. 한국 정부는 가계부채 관리를 위해 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 강화하고 은행권의 대출 수도꼭지를 사실상 잠가버렸다. 미국이 ‘시장 금리’에 의해 대출이 억제된다면, 한국은 ‘정책적 압박’에 의해 대출이 차단된 셈이다. 결과적으로 실거주를 원하는 실수요자들은 자금 조달의 길을 찾지 못해 시장에서 강제 퇴거당하고 있다. 하지만 이러한 거래 절벽 속에서도 서울 강남권을 비롯한 핵심 상급지의 가격은 여전히 견고하다. 이는 시장이 철저하게 자본력을 갖춘 소수, 즉 ‘현금 부자’들만의 리그로 재편되고 있음을 의미한다. 대출 없이도 수십억 원의 잔금을 치를 수 있는 자산가들이 급매물을 흡수하며 하락을 방어하고, 주거 사다리가 끊긴 서민들은 전·월세 시장으로 밀려나며 주거비 부담이 가중되는 악순환이 반복되고 있다.

이러한 한·미 양국의 닮은꼴 현상은 결국 ‘부동산 양극화’라는 사회적 문제로 귀결된다. 거래량이 실종된 시장에서 가격 지표가 왜곡되면서, 자산 형성이 미비한 청년 세대와 무주택 서민들은 시장 진입의 기회조차 박탈당하고 있다. 미국에서는 밀레니얼 세대가 생애 주기상 가장 활발하게 집을 사야 할 시기에 역대 최악의 구매력을 경험하고 있으며, 한국 역시 자산 격차에 따른 계층 고착화가 심화되고 있다. 대출을 조여 수요를 억누르는 정책과 고금리라는 시장 환경이 공급 부족이라는 근본적인 문제를 해결하지 못한 채, 오히려 자산가들에게만 ‘줍줍’의 기회를 제공하는 역설적인 상황이 연출되고 있는 것이다.

결국 지금의 부동산 시장은 단순한 경기 순환의 한 단계가 아니라, 자본 구조와 공급망의 근본적인 변화가 만들어낸 ‘뉴 노멀(New Normal)’의 시대에 진입했다고 볼 수 있다. 대출 규제 완화나 금리 인하만으로는 해결할 수 없는 공급의 경직성이 시장을 지배하고 있기 때문이다. 정부는 단순히 대출을 막아 수요를 관리하는 차원을 넘어, 민간 공급의 물꼬를 트고 자산 격차를 완화할 수 있는 보다 정교한 정책 대안을 고민해야 할 시점이다. 거품이 낀 고점과 거래 절벽 사이의 괴리가 깊어질수록, 그 틈에 끼인 서민들의 주거 안정은 더욱 위태로워질 수밖에 없다. 한·미 양국이 처한 이 기이한 부동산 평행이론이 언제쯤 정상화의 길로 들어설 수 있을지, 전 세계 시장 참여자들은 불안 섞인 시선으로 지켜보고 있다.