Expert Insight

2026-03-06 온라인뉴스팀

고금리 지속과 매물 부족으로 인한 거래 절벽 심화, 2011년 이후 최저 수준으로 추락하며 시장 침체 장기화 우려

[익스퍼트인사이트 온라인뉴스팀] 미국 주택 시장의 미래를 예측하는 핵심 지표인 ‘잠 주택 매매 지수(Pending Home Sales Index)’가 역대 최저 수준으로 추락하며 부동산 시장에 거대한 하방 압력이 가해지고 있다. 최근 발표된 전국부동산중개인협회(NAR)와 YCharts의 통합 데이터에 따르면, 계절 조정 과정을 거친 주택 매매 지수는 2011년 통계 집계 이후 가장 낮은 수치를 기록하며 사실상 ‘거래 절벽’ 단계에 진입한 것으로 나타났다. 이는 팬데믹 초기 일시적인 급락 상황을 제외하면 역사상 유례를 찾기 힘든 장기적이고 가파른 하락세로, 미국 경제의 중추 역할을 하는 부동산 경기가 심각한 냉각기에 접어들었음을 시사한다.

이번에 공개된 그래프를 살펴보면 2021년 초반까지 130에 육박하며 정점을 찍었던 지수는 2022년을 기점으로 급격한 우하향 곡선을 그리기 시작했다. 특히 2023년부터 2025년 사이에 발생한 하락 폭은 과거 금융위기 여파가 남아있던 2010년대 초반보다 더 깊은 골을 형성하고 있다. 현재 지수는 70선까지 내려앉으며 15년 전 수준보다 낮은 수치를 기록 중이다. 이러한 현상의 근본 원인으로는 연방준비제도(Fed)의 고금리 정책 유지와 이에 따른 모기지 금리의 급격한 상승, 그리고 기존 주택 보유자들이 매물을 내놓지 않는 ‘잠금 효과(Lock-in Effect)’가 복합적으로 작용하고 있는 것으로 분석된다.

전문가들은 현재의 지수 하락이 단순히 수요 감소 때문만이 아니라는 점에 주목하고 있다. 높은 금리로 인해 새로운 집을 사려는 수요가 줄어든 것은 사실이지만, 동시에 기존 3%대 저금리 모기지를 보유한 집주인들이 6~7%대 금리로 갈아타기를 거부하면서 시장에 풀리는 매물 자체가 고갈되었다는 점이 더 큰 문제로 지적된다. 공급과 수요가 동시에 얼어붙으면서 지수가 역대 최저치로 밀려난 것이다. NAR의 수석 경제학자는 “현재 시장은 매수자와 매수 희망자 모두가 금리의 향방을 주시하며 숨을 죽이고 있는 상태”라며 “지수가 70선 아래로 근접했다는 것은 시장의 활력이 완전히 상실되었음을 의미한다”고 경고했다.

본문 데이터가 보여주는 시계열 변화는 향후 미국 경기 전반에 미칠 영향이 상당할 것임을 암시한다. 주택 매매는 단순히 부동산 거래에 그치지 않고 이사, 인테리어, 가전제품 구매 등 연관 산업의 소비를 파생시키는데, 지수의 역대 최저치 기록은 이와 연관된 내수 소비의 동반 하락을 야기할 수 있기 때문이다. 또한 2024년과 2025년을 거치며 지수가 반등의 기미를 보이지 못하고 박스권 하단에 머물러 있는 현상은 이번 침체가 일시적인 조정이 아닌 구조적인 변화일 가능성을 높이고 있다.

미국의 각 지역별 데이터에서도 이러한 침체는 고르게 나타나고 있다. 과거 부동산 열풍이 거셌던 서부와 남부 지역에서도 대기 중 매매 지수는 수년래 최저치를 경신하고 있으며, 가격 방어력이 좋았던 동부 지역마저 거래량 감소세를 피하지 못하고 있다. 시장에서는 연준의 금리 인하 시점이 명확해지기 전까지는 이러한 ‘L자형’ 침체 구조가 지속될 것으로 내다보고 있다. 매수자들은 가격 하락을 기대하며 관망세를 유지하고, 매도자들은 높은 대출 이자 부담에 매물을 거둬들이는 대치 상황이 장기화되고 있는 셈이다.

결론적으로 이번 지수 발표는 미국 주택 시장이 2008년 금융위기 이후 가장 큰 도전에 직면했음을 보여주는 결정적 지표다. 2011년의 저점을 뚫고 내려간 현재의 수치는 주택 시장의 패러다임이 ‘자산 증식’에서 ‘생존과 유지’로 변모하고 있음을 의미한다. 향후 모기지 금리의 미세한 변동이나 정부의 주택 공급 정책이 이 ‘바닥권 지수’를 끌어올릴 수 있을지에 전 세계 경제계의 이목이 집중되고 있다. 만약 2026년 상반기 내에 유의미한 반등이 이뤄지지 않을 경우, 미국 부동산 시장은 1980년대 초반 이후 가장 가혹한 장기 불황을 맞이할 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.